O comprador de um imóvel tem como objetivo a conclusão da transação imobiliária que lhe permita exercer plenamente todos os direitos reais, principalmente o direito à propriedade. Tal direito é materializado com o registro da escritura pública de compra e venda outorgada pelo vendedor ao comprador na matrícula imobiliária.
Contudo, as partes, muitas vezes firmam uma promessa de compra e venda para estabelecer as condições do negócio e acordam a outorga da escritura pública de compra e venda pelo vendedor após o pagamento integral do preço pelo comprador, que pode ser parcelado, inclusive, por longo período.
Entretanto, com o decorrer do tempo, podem surgir situações relacionadas ao vendedor que inviabilizam o comprador ao recebimento da escritura pública do imóvel. O vendedor pode estar em local incerto e não sabido; se tornar incapaz após a negociação; ser extinto, se for pessoa jurídica, negar injustificadamente a outorga da escritura pública após o pagamento integral do preço.
Diante de qualquer das situações acima expostas, o comprador (promitente comprador, cessionário, promitente cessionário e sucessor), para obter a propriedade do imóvel, tinha apenas um caminho para a solução da questão, o ajuizamento da Ação de Adjudicação Compulsória. Neste processo judicial, após a devida comprovação do direito, o juiz determina a transferência do imóvel ao comprador, suprindo a obrigação não cumprida pelo vendedor e garantindo a ele o direito à propriedade.
Com a aprovação da Lei 14.382 de 27 de junho de 2022, promulgada em 5 de janeiro de 2023, que alterou a Lei de Registros Públicos, tornou-se possível ao comprador, assistido por um advogado, realizar todo o procedimento no Registro de Imóveis de situação do imóvel, desde que cumpridos alguns requisitos legais.
O procedimento de adjudicação compulsória via cartório estabelece que o comprador, por meio de advogado, apresente ao Registro de Imóveis um requerimento acompanhado de documentos: promessa de compra e venda ou cessão, com ausência de cláusula de arrependimento; prova do pagamento integral do preço; ata notarial lavrada por tabelião de notas, com informações do imóvel, das partes, mencionando a prova de pagamento e caracterização da situação que demonstre a não outorga da escritura pelo vendedor; certidões de distribuidores forenses da comarca de situação do imóvel e domicilio do comprador, visando demonstrar a inexistência de litígio entre as partes e; a comprovação do pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
O Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, após a análise de toda a documentação apresentada, bem como entender ser possível a aplicação do instituto da adjudicação compulsória extrajudicial, realizará a notificação do vendedor para se manifestar sobre o pedido. Na hipótese de o vendedor não ser encontrado, poderá o Oficial autorizar a notificação por edital. Se o vendedor for notificado e não se manifestar, poderá ser entendida como anuência tácita ao pedido de adjudicação compulsória extrajudicial. Se o vendedor manifestar no sentido de concordância do pedido, o Oficial irá conceder prazo a lavratura da escritura pública de efetivação da promessa de compra e venda. Se o vendedor apresenta negativa de forma injustificada será concedida a adjudicação compulsória.
Após todas as providências estabelecidas na Lei de Registros Públicos, o Oficial entendendo pela aplicação do procedimento, utilizará a promessa de compra e venda ou cessão ou instrumento que comprove a sucessão para praticar o ato de registro da adjudicação compulsória na matrícula do imóvel em favor do comprador.
Vale mencionar que o vendedor também pode requerer o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial inversa, na hipótese de o comprador se negar ao recebimento da escritura.
Importante ainda mencionar, que se trata de um instrumento muito novo e, por isso, poderá apresentar algumas dificuldades práticas, da mesma forma que os demais procedimentos extrajudiciais apresentaram (usucapião e inventário extrajudiciais). Certamente tais dificuldades serão objeto de um ato normativo pelo Conselho Nacional de Justiça.
Assim, atualmente o comprador possui duas formas de obter a escritura pública de compra e venda, podendo optar pela via judicial ou extrajudicial. Certo é que a aprovação do procedimento via cartório é mais um dos avanços da legislação, visando trazer maior celeridade e eficácia ao procedimento e, ainda, desafogando o Poder Judiciário.
Ressalta-se que a lei estabelece ser indispensável a figura do advogado no procedimento, que representará o comprador junto ao Registro de Imóveis, tomando todas as providências necessárias. Desse modo, o comprador deverá buscar um advogado, de preferência com experiência na área imobiliária, para requerer o procedimento perante o Registro de Imóveis.
Juliana Correa Viana
18/10/2024