A compra de um imóvel muitas vezes representa a realização de um sonho para muitas pessoas, sendo que a sua concretização deve ser precedida de várias medidas por ambas as partes, sobretudo pelo comprador que, na maioria das vezes, investe todas as suas economias.
Um contrato de compra e venda de imóvel bem redigido não é suficiente para o fechamento de uma compra e venda segura, representa apenas uma das etapas da transação. Certo é que deve haver uma prévia análise jurídica da situação do imóvel e do seu proprietário, seja ele pessoa física ou jurídica.
O contrato deve corresponder ao fechamento de uma negociação em que foram verificados previamente todos os riscos que envolvem a transação imobiliária. Os riscos são variáveis, desde um ônus/gravame na matrícula do imóvel a uma fraude contra credores, que podem trazer inúmeros problemas e prejuízo ao comprador.
Ressalta-se que o contrato de compra e venda assinado pelas partes deve conter muito mais que a identificação do vendedor e comprador, do imóvel, preço, forma de pagamento, parcelamento, escritura pública, multas, etc. Vale destacar ainda, que se deve atentar se o imóvel em negociação é urbano ou rural, já que as documentações possuem diferenças.
Assim, havendo irregularidades no imóvel, deverão as partes buscarem previamente solução jurídica para saná-las, estabelecendo quais as providências deverão ser tomadas, prazos para solução e custos. Da mesma forma, as partes deverão proceder se identificadas “pendências” em nome do proprietário, analisando a natureza de cada uma e o impacto na negociação.
Além disso, é prudente constar no contrato de compra e venda do imóvel todas as eventuais situações levantadas, soluções, condições e obrigações estabelecidas pelas partes. Ressalta-se que o contrato de compra e venda de imóvel faz “força” entre as partes contratantes.
Ultrapassando a análise documental da negociação, o comprador ainda deverá, antes de assinar o contrato de compra e venda do imóvel, verificar todos os custos decorrentes da negociação, tais como, despesas com transferência (ITBI) a ser pago para o Município, emolumentos de escritura pública para o Cartório de Notas e para o Cartório de Registro de Imóveis.
A formalização de uma compra e venda apenas se efetivará por uma escritura pública lavrada em Cartório de Notas e assinada pelas partes, sendo que a transmissão da propriedade do imóvel se concretizará com o respectivo registo da escritura no cartório de registro de imóveis competente.
Em síntese, uma negociação imobiliária não se resume em um contrato de compra e venda de imóvel, mas também na análise documental prévia e na apuração de todos os custos e formalidades para a sua conclusão, principalmente pelo comprador.
Assim, ainda que pareça “uma negociação simples”, a segurança jurídica do negócio apenas existirá se ocorrer a prévia análise de todos os documentos e certidões, devidamente atualizados por um advogado com especialização na área.
Juliana Correa Viana
18/10/2024