O Brasil é um país de proporções continentais e, por isso é possível afirmar que ocorrem diariamente inúmeras transações imobiliárias, principalmente em grandes centros urbanos.
Independente da região do país que se exerça a mediação em negociações imobiliárias, dos costumes e das práticas regionais, os profissionais da área devem se atentar a uma conduta zelosa, a fim de se evitar responsabilidade cível, administrativa e até criminal.
A prestação de serviço por imobiliárias e corretores de imóveis se enquadra no capítulo “Da Corretagem”, prevista no Código Civil Brasileiro, nos artigos 722 a 729 e tem como órgãos fiscalizadores, no âmbito federal, o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) e, no âmbito estadual, os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (CRECI).
Afinal, qual a responsabilidade da imobiliária e do corretor de imóveis nas transações imobiliárias?
Inicialmente, necessário mencionar que o exercício da atividade deve ser pautado em uma mediação entre as partes envolvidas (vendedores e compradores, permutantes, etc.) com diligência e prudência, que compreendem prestar todas as informações sobre o negócio, inclusive eventuais pendências, irregularidades documentais das partes e do imóvel em negociação.
O próprio Código Civil, no parágrafo único do artigo 723, determina que o profissional que não atuar de forma diligente e prudente responderá por perdas e danos a que der causa, razão pela qual o envolvimento e conhecimento do profissional sobre o negócio intermediado é muito importante.
Um exemplo claro sobre responsabilização de imobiliária e corretor de imóveis está disposto na Lei 4.591/64 (Lei das Incorporações Imobiliárias), que em seu artigo 65, estabelece que eles incorrem em crime contra econômica popular, juntamente com incorporadores e construtoras, que vierem “promover incorporação, contratos, prospectos, ou comunicação ao público, ou aos interessados, afirmação falsa sobre a construção de condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações”. Assim, antes de solicitar assinatura da autorização de venda de qualquer empreendimento imobiliário, deverão os profissionais verificarem se a incorporadora e/ou construtora responsáveis observaram todos os requisitos legais para venda das unidades, principalmente aquelas em construção e que serão vendidas em planta, com verificação do registro prévio da incorporação imobiliária no registro de imóveis competente.
Ante o exposto, é certo afirmar que o papel do corretor e da imobiliária não é só a aproximação das partes interessadas em celebrar transações imobiliárias, mas sempre buscar todas as informações ao seu alcance para tornar a negociação transparente e, consequentemente, segura para seus clientes, não podendo se eximir da responsabilidade sobre uma informação errada ou alegar desconhecimento de algum fato. Apresentando todas as informações e esclarecimentos sobre a transação para as partes, a imobiliária e/ou corretor atuarão com diligência e prudência que a profissão exige.
Além disso, visando uma prestação de serviço qualificada e preventiva, no sentido de evitar responsabilização em eventual negociação, seja ela compra e venda, permuta, etc., deverão tais profissionais atuarem de forma padronizada, principalmente no que se refere ao envio de informações e documentos atualizados aos clientes, tais como formalização através meio eletrônico ou entrega por meio físico, mediante recibo.
Ressalta-se ainda, que é de suma importância ter registradas todas as fases da negociação, como obtenção previamente da autorização expressa de venda do vendedor, com todas as especificações da prestação de serviço; assinatura pelo pretenso comprador do respectivo termo de visita ao imóvel; autorização de tratamento de dados das partes com a finalidade específica da negociação, no contexto da Lei de Proteção de Dados; registro de envio de documentos atualizados, informações e certidões às partes, com comprovação de data. Enfim, deverá o corretor ou imobiliária ter todo lastro de sua prestação de serviço, de forma que terá comprovação suficiente de sua zelosa atuação, na hipótese de ser acionado por qualquer das partes, com intuito de responsabilização por eventuais problemas na negociação intermediada e concluída.
Vale ainda registrar, que o profissional da área deve observar se todas as questões e peculiaridades relacionadas à negociação estão descritas no contrato, de forma a evitar futura alegação de desconhecimento ou omissão pelas partes.
Por fim, cabe reforçar que a definição pela conclusão do negócio compete, exclusivamente, às partes (vendedor e comprador), juntamente com o advogado de sua confiança, que tem a capacidade técnica para analisar todos os documentos, certidões e informações prestados pela imobiliária e/ou do corretor de imóveis.
Juliana Correa Viana
18/10/2024